מיסוי מקרקעין 2026: המדריך

בעסקאות נדל"ן, ה"שותף" השקט והיקר ביותר הוא רשות המיסים. לעיתים קרובות, הפער בין עסקה רווחית לעסקה כושלת טמון בתכנון המס. שנת 2026 מביאה איתה עדכונים במדרגות המס ובהגדרות הפטורים, וכל רוכש או מוכר חייב להכיר את מגרש המשחקים החדש.

תכנון מס לגיטימי הוא לא "קומבינה", אלא זכותו וחובתו של כל אזרח לשלם מס אמת ולא שקל אחד יותר. הנה הנקודות המרכזיות שחשוב להכיר:

1. עדכון מדרגות מס רכישה

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד. המשמעות היא שהסכום הפטור ממס (לרוכשי דירה יחידה) והמדרגות הבאות עולות מעט. עבור רוכשי דירה ראשונה זו בשורה טובה. עבור משקיעים (דירה שנייה ומעלה), חשוב לבדוק את נקודות האיזון המדויקות לפני ביצוע העסקה, שכן כל אחוז בודד שווה עשרות אלפי שקלים.

2. מס שבח וניכוי הוצאות

רבים שוכחים שמס שבח משולם על ה"רווח" הריאלי, ולכן הקטנת הרווח המחושב היא הדרך הטובה ביותר לחסוך. החוק מאפשר לנכות שורה ארוכה של הוצאות מהשבח: שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, ריבית ריאלית על המשכנתא, והוצאות שיפוץ והשבחה. הסוד הוא בתיעוד: שמרו כל קבלה וחשבונית במהלך השנים – הן שוות זהב ביום המכירה.

3. העברות בין קרובים (מתנה)

העברת דירה במתנה לילד היא כלי נפוץ לתכנון מס, אך רשות המיסים בוחנת עסקאות אלו בשבע עיניים. חשוב להכיר את "תקופות הצינון" – פרק הזמן שבו מקבל המתנה חייב להחזיק בדירה לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס. תכנון לא נכון של העברה ללא תמורה עלול לגרור חיוב במס גבוה מהצפוי במכירה העתידית.